Dražby/Aukce

Radek Zahradník

Dražebník od roku 2012 realizuje dobrovolné dražby ve společnosti Oknorealit s.r.o od roku 2013 realizuje dobrovolné/nedobrovolné (i elektronické) dražby a také se zaměřuje na levnější variantu realizaci prodeje a to aukcí. V úzké spolupráci s www.drazebnisin.cz realizuje elektronické dražby podle zákona 26/2000 sb. na majetek (movitý a nemovitý) v dobrovolné i nedobrovolné dražbě. Dlouhodobě pracuje v realitní praxi r.2001 (jednatel společnosti Igivex s.r.o , Oknorealit s.r.o). Má za sebou desítky úspěšně zrealizovaných obchodů ve výšce cca 350 mil kč.

 

ROZDÍL MEZI DRAŽBOU A AUKCÍ

  AUKCE DRAŽBA
Stanovení konečné ceny Licitací příp. jiným způsobem Licitací
Nabytí vlastnictví Převodem Přechodem
Nabývací titul Kupní smlouva Potvrzení o nabytí vlastnictví
Podpisy na nabývacím titulu Prodávající + kupující Dražebník
Možnost zpochybnění transakce Až 10 let 3 měsíce ode dne konání dražby


HLAVNÍ ROZDÍLY MEZI PRODEJEM A ZPENĚŽENÍM VEŘEJNOU DRAŽBOU

Způsob zpeněžení Způsob nabytí vlastnictví Nabývací titul Nabytí vlastnictví ke dni Možnost zpochybnění transakce
Přímý prodej Převod Kupní smlouva Podání návrhu na vklad na kp Až 10 let
Obálková metoda (prodej nejvyšší nabídce) Převod Kupní smlouva Podání návrhu na vklad na kp Až 10 let
Výběrové řízení Převod Kupní smlouva Podání návrhu na vklad na kp Až 10 let
Veřejná dražba Přechod Potvrzení o nabytí vlastnictví Dražby 3 měsíce ode dne konání dražby

 

DRAŽBA

Dražba definována exaktně zákonem č. 26/2000Sb., o veřejných dražbách

  • neexistuje „nákupní dražba“
  • na dražbě musí být její účastník fyzicky přítomen (výjimka – elektronické dražby)

 

VEŘEJNÉ DRAŽBY OBECNĚ

Výhody:

  • nejtransparentnější způsob zpeněžení
  • dosažení tržní ceny, mnohdy i ceny vyšší než je tržní
  • při dodržení zákona minimální možnost zneplatnění dražby
  • není třeba průkaz energetické náročnosti
  • předem stanovený termín pro úhradu ceny dosažené vydražením
  • dohled MMR nad veřejnými dražbami
  • finanční zajištění úhrady nákladů dražby ze složené dražební jistoty (důležité v případě zmaření dražby)
  • minimální lhůta pro podání návrhu k soudu, aby soud prohlásil dražbu za neplatnou (3 měsíce)
  • možnost upuštění od dražby nejpozději do jejího zahájení
  • zpeněžení podle předem daných pravidel – zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů (dále jen ZVD)
  • přípravu a organizování veřejné dražby může provádět pouze dražebník (def. § 2 písm. e) , § 6 odst. 1 a odst. 6)
  • předměty dražby specifikuje zákon (§ 17 odst. 3 a § 36 odst. 4)
  • kontrolu dodržování podmínek pro organizování a provádění dražeb provádí ministerstvo (§7)

 

DRAŽBY V ČR

  • zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách
  • zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád
  • zákon č. 256/2004 Sb., o podnikání na kapitálovém trhu
  • „Aukce“ neupravené žádným zvláštním předpisem

Dražby podle zákona č.26/2000 Sb., o veřejných dražbách

  • zákon č. 26/2000 Sb., novela zák. č. 315/2006 Sb.(veřejné dražby dobrovolné, veřejné dražby nedobrovolné)

Podle zákona o veřejných dražbách dražby provádějí:

  • dražebníci mající příslušné oprávnění:
    • vázaná živnost Provádění veřejných dražeb dobrovolných věcí movitých
    • koncesovaná živnost Provádění veřejných dražeb dobrovolných, Provádění veřejných dražeb dobrovolných a nedobrovolných
  • územní samosprávné celky a orgány státní správy v případě dražeb vlastního majetku (tzn. Jen dražby dobrovolné)



VEŘEJNÉ DRAŽBY DOBROVOLNÉ

Předmětem dobrovolné dražby může být:

  • věc movitá i nemovitá, podnik nebo jeho část nebo jiná věc hromadná, soubor věcí, byt nebo nebytový prostor a převoditelná majetková právě (§17 odst. 3)

Navrhovatelem dobrovolné dražby může být:

  • skutečný vlastník nebo spoluvlastník
  • osoba oprávněná s předmětem dražby hospodařit, která je vlastníkem zmocněna nebo na základě zvláštního právního předpisu oprávněna předmět dražby zcizit
  • likvidátor a insolvenční správce (dříve správce konkursní podstaty) - § 17 odst. 1

 

POSTUP PŘI PŘÍPRAVĚ A REALIZACI

Příprava dražby:

  • podklady pro dražbu
  • doklady osvědčující vlastnictví navrhovatele nebo jeho oprávnění dražbu navrhnout (např: nabývací titul, LV, plná moc)
  • listiny dokládající omezení k předmětu dražby (zástavní smlouva, smlouva o předkupním právu, smlouva o zřízení věcného břemene apod.)
  • znalecký posudek (vyžaduje-li ho zákon), odhad - § 13
  • zasílání a doručování (§ 10)

Průběh dražby

  • účastnící dražby, společná účast více účastníků dražby za účelem společného nabytí předmětu dražby (§3), účast manželů
  • zápis účastníků dražby, čestné prohlášení (§ 23 odst. 2)
  • přístup do dražební místnosti ( § 23 odst. 1, 4)
  • vyvěšení dražební vyhlášky ( § 20 odst. 6)
  • zahájení dražby, vyvolání ( § 2 písm. h, g)
  • vlastní licitace ( § 23 odst. 9)
  • udělení příklepu

Prohlídky předmětu dražby ( § 15)

  • věci movité – minimálně 1 prohlídka, organizační opatření k provedení prohlídky
  • věci nemovité a vždy, je-li nejnižší podání nad 1 mil. Kč – min. 2 prohlídky

Změna podmínek a údajů v dražební vyhlášce ( § 21)

Společná dražba ( § 26)

  • jen u věcí movitých do 1 mil. Kč
  • ukončení po udělení příklepu poslední položky

Smlouva o provedení dražby (vyžaduje-li ji zákon) - § 19

  • specifikace předmětu dražby
  • nejnižší podání, lhůta pro úhradu ceny dosažené vydražením přesahující 500 tis. Kč
  • odměna dražebníka, úhrada nákladů dražby včetně platebních podmínek
  • možnost snížení nejnižšího podání
  • další smluvní ujednání
  • ověření podpisů (vyžaduje-li zákon)
  • neplatnost smlouvy

Dražební vyhláška (nutné vyhotovit vždy) - § 20

  • náležitosti dle zákona
  • nutné připustit úhradu ceny dosažené vydražením i v hotovosti
  • výše a lhůta pro složení dražební jistoty, způsob jejího složení s vrácení ( § 14)
  • u věcí movitých výše odměny vybíraná od vydražitele ( § 18 odst. 2, § 20 odst. 1 písm. m) a organizační opatření k provedení prohlídky ( § 20 odst. 1 písm. h)
  • odhad předmětu dražby ( § 13)
  • upozornění o údajích o předmětu dražby podle dostupných údajů ( § 20 odst. 1 písm. k)
  • uveřejnění vyhlášky způsobem v místě obvyklým a zaslání zákonným osobám ( § 12 odst. 4)
  • ověření podpisu navrhovatele ( § 20 odst. 7)

Veřejné dražby - platby v hotovosti

  • Podle § 4 zákona č. 254/2004 Sb.

Veřejné dražby - bezhotovostní platby

  • Poskytovatel platby, jejíž výše překračuje částku 350 000 Kč (dále jen „limit“), je povinen provést platbu bezhotovostně, to neplatí, jde-li o platbu, která musí být podle zvláštního právního předpisu 2) provedena v hotovosti.
  • Například zákon 4. 26/2000 Sb., o veřejných dražebách, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 202/1990 Sb., o loteriích a jiných podobných hrách, ve znění pozdějších předpisů.

Upuštění od dražby ( § 22)

  • lze pouze z důvodů uvedených v zákoně
  • nejpozději do zahájení dražby
  • oznámení o upuštění od dražby

Žaloba na neplatnou dražbu ( § 24 odst. 3 – 5)

  • osoby oprávněné podat žalobu
  • důvody pro podání žaloby
  • důsledky neplatné dražby
  • oznámení o neplatné dražbě

Vypořádání dražby

  • protokol o provedené dražbě, náležitosti protokolu ( § 27)
  • úhrada ceny dosažené vydražením, lhůty pro její úhradu ( § 29)
  • náklady dražby, vypořádání nákladů dražby a předání výtěžku dražby navrhovateli ( § 28)
  • potvrzení o nabytí vlastnictví, jeho odeslání na KP (v případě dražby věcí nemovitých) a předání vydražiteli ( § 31)
  • protokol o předání předmětu dražby ( § 32)
  • zákon práv a omezení ( § 33, § 34)

Vypořádání dražby – zmaření dražby ( § 24 odst. 1, 2)

  • neuhrazení ceny dosažené vydražením ve lhůtě stanovené v dražební vyhlášce
  • vydražitel, který zmařil dražbu
    • nenabývá vlastnictví k předmětu dražby
    • jím složená dražební jistota včetně příslušenství se použije na úhradu nákladů zmařené dražby a nákladů opakované dražby v případě jejího konání
    • nesmí se účastnit opakované dražby téhož předmětu dražby
  • oznámení o zmaření dražby

 

AUKCE

  • pojem aukce není českým právním řádem definován
  • používán pouze ve speciálních právních předpisech (např. zákon č. 137/2006 Sb., o veřejných zakázkách – elektronická aukce)
  • Definice: aukce je procedura používaná při obchodování, ve které je cena, za níž se obchod uskuteční, vyhlašovatelem aukce stanovena na základě nabídek účastníků aukce postupně upravovaných za podmínek definovaných vyhlašovatelem před zahájením aukce.

TYPY AUKCE:

Prodejní

  • vyhlašovatelem je prodávající, účastníky jsou kupující
  • cílem je získat nabídku na koupi s co nejvyšší nabídkovou cenou

Nákupní

  • vyhlašovatelem je kupující, účastníky jsou dodavatelé
  • cílem je získat nabídku na dodávku s co nejvýhodnějšími podmínkami

 


ORGÁNY STÁTNÍ SPRÁVY A ÚZEMNÍ SAMOSPRÁVY JAKO DRAŽEBNÍCI

  • dražebníkem je osoba, která organizuje dražbu a má k tomu příslušné živnostenské oprávnění (fyzická osoba zapsaná v OR, obchodní společnost nebo družstvo), jde-li o majetek územních samosprávných celků nebo majetek státu, může být dražebníkem i územní samosprávný celek nebo příslušný orgán státní správy ( § 2 písm. e, § 6 odst. 1).
  • pro orgán státní správy a územní samosprávy jako dražebníka je nutná registrace.
  • na dražebníky – územní samosprávné celky a orgány státní správy – se zvláštní podmínky k provozování činnosti dražebníka nevztahují ( § 6 odst. 6).
  • zvláštní podmínky k provozování činnosti dražebníka jsou uvedeny v § 6 ( zejména živnostenské oprávnění, pojištění, základní kapitál, ověření účetní závěrky).

POSTUP PŘI DRAŽBĚ MAJETKU STÁTU

  • nakládání se státním majetkem upravuje zejména zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích ( dále ZMS).
  • vyhláška Ministerstva financí č. 62/2001 SB., o hospodaření organizačních složek státu a státních organizací s majetkem státu.
  • metodický materiál pro organizační složky státu a vybrané státní organizace ze dne 29. 3. 2006, č. j.: 22/42820/2006.
  • dále např. Instrukce Ministerstva spravedlnosti 4. 36/2010-INV-SP, o způsobech a podmínkách hospodaření s majetkem státu ( vztahuje se na vybrané organizační složky ( MSp, soudy, státní zastupitelství, vězeňskou službu ČR, Justiční akademii, …).

Předpoklady pro převod či přechod vlastnického práva majetku státu do vlastnictví FO či PO:

  • majetek musí být trvale nepotřebný ( § 14 odst. 7 ZMS)  „Za nepotřebný se pro tyto účely považuje zejména majetek, který přesahuje potřeby příslušné organizační složky, anebo majetek, na jeho ž ponechání státu přestal být veřejný zájem, v případě věcí též takové věci, které pro ztrátu, popřípadě  zastarání svých technických a funkčních vlastností nebo pro nepřiměřenou nákladnost provozu nemohou sloužit svému účelu.“
  • majetek musí být nabídnut ostatním organizačním složkám státu ( § 19 odst. 3 ZMS) - Nakládat s majetkem ve prospěch FO a PO lze teprve poté, neprojeví-li o majetek ani na základě širší nabídky zájem jiná organizační složka.
  • k převáděnému majetku získala organizační složka schvalovací doložku od příslušného ministerstva ( § 22 odst. 3, 4 a 5 ZMS)
  • schválení ministerstvem financí vyžaduje smlouva o převodu nemovité věci, která se eviduje v katastru nemovitostí, jakož i smlouva o převodu bytu a nebytového prostoru ( v zákoně jsou stanoveny výjimky, kdy schválení není vyžadováno)
  • schválení Ministerstvem kultury vyžaduje smlouva o převodu movité a nemovité věci prohlášené za kulturní památku,
  • schválení Ministerstvem životního prostředí vyžaduje smlouva o převodu pozemku ve zvláště chráněném území a jeho ochranném pásmu.
  • schvalování smluv nevyžadují smlouvy uzavírané Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových.

Specifika při realizaci veřejné dražby dle zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách

  • § 24 odst. 2 ZMS – při prodeji věci ve veřejné dražbě postupuje podle zvláštního právního předpisu, 40) tím není dotčeno ustanovení odstavce 1 ani ustanovení § 21 odst. 2, § 22 odst. 3, 4, 5, 6 a § 23.
  • § 44 odst. 3 ZMS – „Výjimka se povoluje a schválení se poskytuje k již uzavřené smlouvě nebo jinému provedenému právnímu úkonu, pokud to jeho povaha nebo zvláštní právní předpisy nevylučují. V případě veřejné dražby 40) se výjimka povoluje a schválení se poskytuje před navržením dražby, popřípadě před uzavřením smlouvy o provedení dražby.“

Žádost o schválení - „Schvalovací doložka“

  • vypracovává a doklady opatřuje příslušná organizační složka státu nebo státní organizace v působnosti ZMS, která je oprávněná hospodařit s konkrétním majetkem státu
  • pokud má žadatel svého zřizovatele anebo spadá pod věcně příslušný ústřední správní úřad, předkládá jeho žádost tento zřizovatel nebo věcně přísl. Ústřední správní úřad spolu se svým vyjádřením

Základní doklady předkládané spolu se žádostí:

  • nabývací tituly ( zejména smlouvy, pravomocná rozhodnutí nebo jiné listiny, popřípadě konkrétní zákonné úpravy)
  • doklady o příslušnosti žadatele hospodařit s převáděným majetkem (např. hospodářská smlouva, zřizovací listina, zápis podle § 19 odst. 3 ZMS, …)
  • list vlastnictví, snímek z katastrální mapy
  • úplný výpis z pozemkové knihy
  • rozhodnutí o nepotřebnosti majetku ve smyslu § 14 odst. 7 ZMS
  • doklady o neúspěšné nabídce majetku jiným organizačním složkám státu (širší nabídka ve smyslu § 19 odst. 3 ZMS)
  • znalecký posudek o ceně obvyklé v daném místě a čase ( ne starší 1 roku) – je dokladem o zákonné minimální hranici pro nejnižší podání v dražbě
  • vyjádření pozemkového úřadu, že na převáděný majetek nebyly uplatněny dosud nevypořádané restituční nároky
  • prohlášení žadatele, že majetek nebyl vybrán jako vhodný pro privatizaci ( zákon č. 92/1991 Sb.)
  • pořizovací hodnota majetku a aktuální účetní hodnota
  • základní údaje o veřejné dražbě

Výhody udělení souhlasu předem:

  • odpadají odůvodnění týkající se budoucího nabyvatele – ten není v dražbě předem znám
  • nepříkládá se žádná smlouva – pouze rámcové podmínky připravované dražby
  • proces je rychlejší než u klasického prodeje
  • větší jistota pro vydražitele – po skončení dražby a doplacení se stává vydražitel majitelem (oproti podpisu smlouvy, kde hrozí její neschválení), zároveň je u dražby předem jasný časový harmonogram

 

DRAŽBY PODLE Zák. č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád

Podle OSŘ dražby provádějí:

  • exekutoři ( zák. č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti)
  • finanční úřady ( zák. č. 280/2009 Sb., daňový řád)
  • soudy
  • celní úřady ( vymáhání daňovýchnedoplatků)

*Zdroj :Ministerstvo Pro místní Rozvoj (MMR)